Мастерская, аренда и место

Одно из самых важных в организации сервисного центра это место, тут вариантов всего три: аренда, покупка и строительство. Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки, о которых Вы наверное и без меня знаете, здесь я хочу поделиться своим опытом в данных вопросах и начнем мы с покупки.

https://alexragulin.ru/img/lesson/05/0594a8809fb25f857391f81ad936286820210327213429.jpg

В самом начале своего пути мне посчастливилось жениться на самой прекрасной женщине на свете, моей супруге Анне и как это водиться у нас была свадьба с выкупом и застольем родственников, с дурацкими конкурсами и приключениями пьяных родственников. Все как положено в лучших русских традициях. Одно из приятных последствий этого мероприятия стали деньги подаренные нашими родителями и родственниками. Сумма была около 130 тыс рублей, часть которых пошла на предметы первой необходимости, телевизор и шкаф. Оставшуюся сумму было решено инвестировать в бизнес, который на тот момент состоял из меня, машины ИЖ Ода о которой я писал ранее и фрилансера грузчика, который за 100 рублей помогал с перевозкой техники, на тот момент перевозка была в гараж родителей, что было не очень привлекательно для клиентов, так как мало кто хочет отдавать свою технику незнакомому человеку, у которого нет даже своей мастерской. Указанной ранее суммы свадебного подарка конечно же не хватало для строительства или покупки серьезного помещения, но по счастливому стечению обстоятельств в местной газете продавался ларек 3*6 метра в историческом центре города.

Место для мастерской очень важный момент и чуть позже я остановлюсь на этом моменте более подробно, а сейчас рассмотрим наш ларек. К сожалению, кроме цены за данное не капитальное строение больше не было преимуществ, были сплошные недостатки. Как Вы поняли все ларьки относятся к не капитальным строениям и располагаются как правило на арендуемых землях. Аренда как правило заключается с администрацией города и с одной стороны это плюс, так как серьезный собственник арендуемого помещения или земли это залог спокойствия. Но тут есть очень важная особенность, аренда на такие земли заключается на срок 11 месяцев, так как такие договора (менее года) не требуют дополнительной регистрации и по сути «филькина грамота» с очень большими условностями в соблюдение сторон всех требований. В моем случае администрация города решила прибраться и сделать город более чистым и через 1 год просто не продлила аренду и мне очень долго пришлось пытаться безуспешно продать этот ларек или хотя бы сдать в прием металла, в результате он был не продан, а просто подарен тем кто его самостоятельно разберет и увезет с занимаемого места. Кроме этого ларек был очень холодный и в зимний период работа в нем была практически невозможной. Счета за электроэнергию были колоссальные и еще аренда земли была не малой, т.е. в сумме у меня выходило примерно также как если бы я арендовал нормальное помещение, но расчет был на отдельно стоящее здание, в хорошем месте.

Как выяснилось место было хоть и в центре города, но центр был лишь историческим, торговый центр и основной поток людей в городе был совсем в другом районе, плюс улица на которой он располагался была пешеходная, которая так же накладывала ограничения на определенный трафик, были только бабушки, у которых нет машин и школьники, у которых тоже денег нет. Задумка была в продаже запчастей и радиодеталей, но город был с населением в 20 т.ч. и на это население при близости областного центра 40 км. спрос был очень размытым и низким, т.е. за неделю могло придти условно 50 клиентов и каждый спросил что-то уникальное, т.е. не было конкретной целевой аудитории и в этой ситуации было все равно что стрелять по воробьям из пушки.


С переездом в крупный город мы решили арендовать помещение, но на тот момент не понятно было как это делать и сколько это стоит. Мы проштудировали несколько дней Авито и схватили практически первый же вариант, который нас устроил по деньгам. Помещение находилось в старом районе города и стоило нам 9000 рублей за 9-10 кв. метров, на тот момент мы плохо умели считать и не понимали что 900 рублей за квадрат стоит бизнес класс или хорошее торговое помещение, но мы искали помещение до 10 т р со своим входом, что и вполне нас устраивало.

Помещение было так же не без недостатков, при аренде я не посмотрел на договор, в котором было написано, что это субаренда и тут нужно быть особо осторожным, так как при аренде Ваш бизнес зависит от одного человека, который может захотеть продать помещение или Вы ему не понравились и будет очень сложно перестроиться. Одно изменение адресов во всяких интернет-справочниках и каталогах может занять 1-2 недели, плюс Вы потеряете трафик, на который работали до этого, ведь каждый клиент это помимо текущего кэша (прибыли), еще и работа на будущее и если Вы достаточно вежливы, обходительны и разумны в ценах на свои услуги к Вам будут возвращаться и такой клиент Вам будет ничего не стоить, в отличие от клиентов приведенных с рекламы.


Второй минус данного помещения вылился сразу после заезда, к нам стали заходить непонятные персонажи, странные мужчины со стеклянными взглядами и очень непонятно что-то спрашивать. Как выяснилось, до нас в данном помещение была аптека, которая промышляла продажей запрещенных препаратов для зависимых людей, который по накатанной ломились к нам в гости. Иногда было достаточно сказать, что здесь и что аптека куда-то переехала, куда мы не знаем. Но такие персонажи иногда находились в невменяемом состоянии и разговор мог затянуться и был мало приятным.


Тут стоит заострить внимание на расположение помещения и оно территориально было в удачном месте, практически центр города, НО это был старый район и среди домов были в основном пятиэтажки, а это как Вы понимаете гораздо меньшая концентрации людей и плюс дома все старые, значит основной контингент это не молодые семьи и не успешные бизнесмены, а пожилые бабушки с холодильниками Бирюса и Юрюзань. Есть очень большой слой мастеров, которые рады заказам от бабушек, так как они плохо разбираются в сложности поломки и можно заменить термостат за 8000 рублей (реальная история), к сожалению, у меня хоть и предпринимательский характер, но не до такой степени и нужно понимать, что если у клиента холодильник, который уже 10 лет назад должен быть на свалке или стиральная машина производителя которого уже нет, то особых денег, играя по-честному и в долгую тут не сделаешь. Важный момент был название и значимость улицы для горожан, в нашем случае хоть улица и называлась Лермонтова, но она была очень короткой и мало кто знал ее название и расположение. Из-за неизвестности улицы клиентов приходилось очень долго инструктировать по телефону как добраться или проехать по этому адресу. Для примера на данный момент у нас магазин-сервис находиться по соседству с ярославским планетарием, следующее здание и уже на этой стадии практически любому жителю становиться понятно где это.


Проведя в данном помещение 1 год и сражаясь честно за каждого клиента было решено расширяться и найти помещение в более достойном месте. Выбор пал на помещение напротив московского вокзала, площадью 20 квадратов. Встретившись с собственником помещение понравилось и для заезда была заплачена сумма 20 т.р. за первый месяц и 20 т.р. агенту за непонятно что, сейчас бы конечно я так не поступил, так как реальных арендаторов честных и порядочных гораздо меньше, чем арендуемых помещений на рынке и не нужно бояться диктовать свои условия, если собственник лениться сам опубликовать помещение на Авито, то пусть сам и платит за услуги агента. По поводу Авито история очень мутная и непонятная по сей день, в 95-99% случаев там мертвые помещения, либо высокая цена, либо место плохое, либо собственник странный, так что если нашли помещение в первый же день или неделю, подумайте, а действительно ли Вы настолько везучий или лучше подождать 2-3 месяца, за это время Вы сформируете картину мира и будете понимать, что хорошо и что плохо.

Помещение было хорошим, но только с виду, был у него очень серьезный недостаток, о котором было практически невозможно узнать заранее. В один из первых дней в новом, отремонтированном за свой счет помещение, мы услышали течь воды на улице, хотя дождя не было, я вышел посмотреть и увидел, что нам на порог делает естественную нужду полупьяный человек, первая реакция было шоком, но потом выяснилось, что рядом находиться кафе, где разливают спиртные напитки по чуть-чуть и многие работяги после работы возвращаясь домой с московского вокзала туда заглядывали. История с потоками жидкости была регулярной и очень часто запах стоял просто ужасный, это отпугивало клиентов и доставляло много неприятности нам, поэтому оттуда мы тоже благополучно съехали

Вывод: Перед окончательным решением о покупке/аренде помещения проведите рядом с ним несколько дней, это может послужить хорошую службу, посчитайте людей которые проходят мимо, оцените трафик и обязательно проверьте всех соседей.

После этого помещения в нашем бизнесе произошли изменения и я стал заниматься больше сайтами и программами, для этого не требовалось помещение со своим входом или в проходном месте, поэтому был арендован офис в хорошем офисном здание и процесс его аренды мне тоже послужил хорошим уроком. На тот момент движение «Бизнес молодость» было не гребне волны, они конечно же лили много воды и были оторваны от реальности, но смогли мне подсказать очень важную вещь. ТОРГУЙТЕСЬ, всегда и везде. Если Вам откажут это не причина для паники, в крайнем случае согласитесь на условия оппонента. После длительного подбора помещения, проверок его по всяким базам налоговой службы и тд состоялся телефонный звонок, при котором нужно было сразу обозначить цену которая нас бы устроила. Изначально арендная ставка была 650 рублей за квадрат и обычно я либо соглашался, либо нет, но тут я предложил арендодателю 500 рублей, но предварительно спокойным голосом расписал во всех красках какая я серьезная компания и что мне нужен офис на длительный срок. Не долго думая арендодатель согласился и я сэкономил около 2000 рублей в месяц, просто за одну фразу, если бы он не согласился, я бы все равно арендовал это помещение, так как оно мне подходило целиком и полностью, но фраза «К сожалению, у нас по бюджету проходит только 500 рублей с квадрата ….» сделало свое дело.



Ну и в конце расскажу историю аренды еще одного помещения, собственником которого было частное лицо и как мне показалось в момент сдачи помещения он был слегка пьян. Помещение действительно принадлежало ему и было видно из окна моей квартиры, что на тот момент для меня было одним из важнейших приоритетов. В результате как и думалось с этим собственником были постоянные проблемы, он просил деньги раньше срока, постоянно звонил и донимал, кроме этого в офисе по мимо меня сидела крупная компания, которая работала как все юр лица по стандартному графику, а мне требовалось иногда поработать ночью или вечером или в выходные, для этого нужно было снимать коридор с охраны и донимать всех своими просьбами не закрывать входные двери и не ставить на охрану. Как написал в начале показалось, что арендодатель был пьян..


Бонус
Для проверки объемов рынка хорошо использовать https://wordstat.yandex.ru
Например, Вам нужно проверить, чем лучше заниматься
https://wordstat.yandex.ru/#!/?words=ремонт%20кофемашин%20Ярославль 125 человек ищут за месяц
https://wordstat.yandex.ru/#!/?words=ремонт%20мясорубок%20Ярославль 45 человек в месяц
Делаем вывод, что кофемашину в три раза чаще хотят отремонтировать и ремонт ее стоит гораздо дороже, т.е. это достаточно хорошая ниша, но
https://wordstat.yandex.ru/#!/?words=ремонт%20стиральных%20машин%20Ярославль ищут 1400 человек в месяц, следовательно в 10 раз чаще кофемашин, но и мастеров по стиральным машинам больше и они могут быть без адреса, в то время как для ремонта кофемашин адрес необходим, Выводы делайте сами.